中证报中证网讯（记者 乔翔）仲量联行日前携手中伦律师事务所推出《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径》白皮书。

　　仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚表示：“存量时代的价值重构，本质上是资产价值认知与资本配置效率的系统性升级。面对一线城市的抗周期能力与新一线城市的增长潜力，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度建立更精细的评估框架。与此同时，市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。”

　　白皮书提到，酒店资产兼具不动产属性与经营性资产特征，其估值逻辑需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度。在主流资产估值方法中，收益法通过未来净现金流折现反映资产长期收益能力，市场比较法依赖近期可比案例定价，重置成本法则从重新开发成本角度衡量资产价值。在真实的交易磋商环节中，实际资产定价需结合市场供需、资本化率、土地剩余年限等因素进行动态调整。

　　为实现资产价值最大化，酒店资产持有者可通过产权优化（如调整用地性质、容积率）、硬件改造与翻新、品牌和产品重塑（更换管理模式或合作品牌）以及收益结构优化（如调整客源比例、创新餐饮服务、盘活闲置空间）等路径挖掘潜在价值。

　　白皮书提到，在酒店投资交易中常见法律风险点包括：物业权属瑕疵（如土地性质争议、违法建筑）、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题。

　　中伦律师事务所合伙人纪超表示：“酒店投资交易的法律风控，不仅关乎合规底线，更是交易价值的关键变量。通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序，以税务合规工具对冲隐性成本，推动资本退出从‘流程可行’向‘价值最优’进阶，为多元退出策略的探讨提供底层支撑。”

　　“中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。”仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为，投资人需把握市场趋势，通过专业估值、开云APP入口动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，酒店投资市场参与者需关注城市更新政策下的资产盘活机遇，以及通过搭建公募REITs退出路径，助力酒店投资市场在存量时代挖掘新的增长点，推动“投、融、建、管、退”酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。

　　中证网声明：凡本网注明“来源：中国证券报·中证网”的所有作品，版权均属于中国证券报、中证网。中国证券报·中证网与作品作者联合声明，任何组织未经中国证券报、中证网以及作者书面授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。

　　全国政协委员、证监会处罚委办公室一级巡视员罗卫建议：加快出台背信罪司法解释